使用 CMMS 进行资产管理：完整指南
贵公司依赖的每一件设备都是一项具有生命周期的资产——它经历了购置、安装、运行、维护，最终将被替换。有效管理这一生命周期，是维护部门控制成本与被成本控制之间的关键区别。本指南涵盖所有内容：构建资产登记册、生命周期的五个阶段、CMMS 与 EAM 的区别、KPI、维修与更换的决策，以及如何…… CMMS 和 EAM 软件 将所有事务集中化。
使用基于CMMS的资产管理
预计到2025年将达到7.3亿美元。
什么是维护中的资产管理？
资产管理是对实物资产在其整个生命周期内进行跟踪、维护和优化的系统过程——从决定购置一台设备到设备的安装、日常运行、维护以及最终退役。
在维护领域，“资产管理”有着具体而实际的含义：了解你拥有哪些资产、它们在哪里、状况如何、成本是多少，以及何时需要更换。这需要一个统一的记录系统——资产登记系统——所有与每项资产相关的数据都存储在其中，并随着时间的推移不断更新。
A CMMS 负责维护执行管理——包括工单、预防性维护计划和技术人员。 EAM 将此范围扩大到涵盖资产的整个生命周期：采购、调试、折旧、总拥有成本和处置计划。 eWorkOrders 兼具 — 在一个平台上实现完整的 CMMS 功能和 EAM 级别的生命周期跟踪。 探索 eWorkOrders 企业资产管理 → 什么是企业资产管理 (EAM)？ →
商业案例显而易见：41%的工厂维护经理认为设备老化是导致计划外停机的主要原因（《工厂工程》杂志；西门子《2024年停机真实成本》报告证实了这一点）。如果没有结构化的资产管理，设备老化在发生故障之前是无法察觉的。而有了结构化的资产管理，每项资产的状态趋势都清晰可见，从而可以在故障发生之前采取行动。
资产登记处：您的基金会
所有资产管理项目都始于资产登记册——一份完整、集中的记录，记录着组织拥有或运营的每一项实物资产。这并非简单的电子表格，而是一个动态数据库，其中每一份工单、预防性维护记录、检查记录和成本条目都会自动关联到相应的资产，随着时间的推移，逐步构建出更全面的资产图景。
完整的资产记录 eWorkOrders 包含：
🔖 身份识别
- 唯一资产 ID
- 资产名称和描述
- 制造商、型号、序列号
- 类别和资产类型
📍 地点
- 场地/设施
- 建筑物、楼层、房间
- GPS坐标（适用于移动资产）
- 父资产（针对子组件）
💰 财务
- 购买日期和费用
- 折旧方法和时间表
- 当前账面价值
- 累计维护支出（自动跟踪）
📋 规格
- 原厂维护周期
- 保修条款和到期日
- 附件为原厂手册和图纸
- 关键备件清单
📊 性能
- 平均故障间隔时间（根据工单自动计算）
- 平均修复时间（自动计算）
- 当前状况评级
- 电表读数历史记录
🗂️ 历史
- 所有工单按时间顺序链接
- 所有预防性维护工作均已完成，并由技术人员签字确认。
- 所有检查和结果
- 所有零件更换日期
每份已完成的工单、每次已完成的预防性维护、每一次仪表读数都会自动丰富这些记录。您使用计算机化维护管理系统 (CMMS) 的时间越长，您的资产数据就越有价值。
资产生命周期的五个阶段
每项实物资产都要经历五个阶段。妥善管理每个阶段，并在每个阶段收集数据，才能使下一个阶段更加智能、更具成本效益。
规划与采购
购置资产的决策应以数据为依据，而非出于紧迫感。总体拥有成本预计是多少？该资产是否符合您现有的维护能力？需要怎样的预防性维护计划，您的团队是否具备执行该计划的技能？计算机化维护管理系统 (CMMS) 可提供类似资产的历史数据，帮助您在签署采购订单前解答这些问题。
调试与安装
此阶段为后续所有步骤奠定了基准。序列号、安装日期、保修起始日期、原始设备制造商 (OEM) 规格、初始状态和首次预防性维护 (PM) 计划等信息都必须在资产投入运行前录入系统。如果资产调试不完善——没有基准文档，也没有加载 PM 计划——那么从数据角度来看，其使用寿命从一开始就已受到影响。
运维
这是持续时间最长、数据最丰富的阶段。每一次预防性维护、工单、检查和零件更换都会丰富资产的历史记录。正是在这个阶段，平均故障间隔时间 (MTBF) 和平均修复时间 (MTTR) 才得以建立其基准趋势。处于此阶段且维护良好的资产具有可预测的成本曲线和已知的故障模式——这为您提供了优化预防性维护周期和提前预测资产寿命终止所需的数据。
性能优化
随着平均故障间隔时间 (MTBF) 数据的成熟，您可以不再仅仅依赖原始设备制造商 (OEM) 的维护计划，而是开始利用自身数据来优化维护周期。MTBF 持续较高的资产可能需要减少预防性维护 (PM) 的频率。尽管已完成 PM，但 MTBF 仍在下降的资产则已进入磨损阶段。对于高关键性资产而言，基于状态和预测性的维护策略在此阶段变得尤为重要。
退役与处置
报废决策应以数据为依据，而非被动应对。您的计算机化维护管理系统 (CMMS) 会在累计维护支出接近重置成本阈值时标记相关资产。完整的生命周期记录能够清晰地阐明融资理由——您无需凭直觉提出申请，而是可以展示完整的成本历史记录、平均故障间隔时间 (MTBF) 的下降趋势以及继续运营成本与重置成本的对比。
维修还是更换的决策
资产管理中最关键的决策之一，就是何时停止维修并更换资产。过早更换，会浪费剩余使用寿命；过晚更换，则会导致紧急维修、能源浪费和质量损失，造成不必要的支出。您的计算机化维护管理系统 (CMMS) 能够基于数据而非直觉做出决策。
75％规则
当累计维修成本接近 资产重置价值的75%。通常情况下，更换比持续维修更具成本效益。这是业内最常用的阈值。您的计算机化维护管理系统 (CMMS) 会自动跟踪每项资产的累计维修成本——您可以设置警报，当任何资产的维修成本接近此阈值时触发。
平均故障间隔时间 (MTBF) 下降
如果某项资产的平均故障间隔时间 (MTBF) 逐季缩短——尤其是在增加预防性维护频率的情况下仍然下降——则该资产正进入损耗阶段。额外的维护无法逆转机械疲劳。计算机化维护管理系统 (CMMS) 中的 MTBF 趋势数据可以在下一次重大故障发生前数月就揭示这一点。
能源消耗不断上升
如果一台设备耗电量比其原始规格高出 15% 到 20%，那么它每运行一小时都会增加您的成本，维护费用也同样如此。即使机器看起来运行正常，通过 CMMS 系统中跟踪的仪表读数与原始性能基线的对比也能反映出这一问题。
零件供应
当制造商停止支持某个型号，而您的团队只能从二手市场采购零部件时，您的运营风险已显著增加。请在您的计算机化维护管理系统 (CMMS) 中记录零部件来源。当关键零部件难以找到时，无论其当前的故障率如何，都应将该资产纳入您的资本更新计划。
根据资本规划专家的说法，当过去12个月的维护成本超过资产重置价值的30%时，就不是在维护资产，而是在补贴资产的故障。当维护成本达到40%至60%时，就应该启动更换计划。
资产管理关键绩效指标：衡量哪些指标
资产关键绩效指标 (KPI) 将维护执行情况与财务结果联系起来。有关所有 KPI 术语的定义，请参阅…… 维护指标指南这六项指标会自动跟踪。 eWorkOrders告诉你你的资产是得到了管理还是仅仅得到了维护。
平均故障间隔时间
平均故障间隔时间（MTBF）。MTBF 的提升意味着您的预防性维护 (PM) 计划正在延长资产的可靠性。特定资产的 MTBF 下降——即使持续进行 PM——也是该资产即将报废的最明显信号。
平均维修时间
从故障检测到恢复运行的平均时间。该指标同时衡量维护团队效率和设备可修复性。平均恢复时间 (MTTR) 的增加通常表明零部件供应出现问题或故障复杂性增加——这两种情况都预示着设备即将报废。
整体设备效率
OEE（整体设备效率）是可用性、性能率和质量率的综合评分。世界一流水平为 85%。OEE 直接衡量资产是否实现了其预期价值，而不仅仅是其是否在运行。即使平均故障间隔时间 (MTBF) 保持稳定，维护良好的资产如果 OEE 下降，也可能需要更换。
维护成本占资产价值的百分比
资产年度维护支出除以其当前重置价值。目标范围：2%–5%。高于 10% 则表明组织为该资产的持续运行支付了过高的费用。您的 CMMS 系统会自动跟踪每个资产的此项数据，无需手动编制电子表格。
两全其美
累计生命周期成本：包括购置价格、安装费用、所有维护人工和零件费用、能源消耗以及处置费用。TCO 是唯一能够准确比较维护旧资产与购买新资产真实成本的指标。CMMS 系统会根据每个已完成的工单自动计算 TCO。
资产利用率
资产实际生产运行时间占计划运行时间的百分比。高价值资产的低利用率引发了人们对该资产规模是否适合运营的质疑，或者是否是长期停机阻碍了其充分利用。该指标通过计量读数和停机日志进行跟踪。 eWorkOrders.
创新中心 eWorkOrders 管理资产全生命周期
大多数组织使用各自独立的系统管理资产——维护数据存储在计算机化维护管理系统 (CMMS) 中，财务数据存储在电子表格中，采购数据存储在企业资源计划 (ERP) 系统中，状态数据则存储在单独的工具中。当系统之间无法互通时，生命周期智能分析就无从谈起。 eWorkOrders 将其整合到一个平台上。
集中式资产登记
所有资产、位置、规格、保修、手册和历史记录都集中在一个可搜索的数据库中。可从任何设备访问。无需再打电话到办公室询问机器上次维护的时间。
自动计算的平均故障间隔时间 (MTBF) 和平均修复时间 (MTTR)。
每个已完成的工单都会自动计入平均故障间隔时间 (MTBF) 和平均修复时间 (MTTR) 的计算，无需手动跟踪。趋势报告会显示可靠性是在提高还是下降——无论是在单个资产、资产类别还是设施层面。
累计成本跟踪
每次使用零件和每次工时记录都会增加该资产的生命周期成本。资本更换报告会在资产成本接近75%的阈值时发出——在您做出紧急决策之前。
抄表和用量跟踪
跟踪每项资产的运行时间、循环次数、里程数或任何其他使用指标。计量读数会自动触发基于使用情况的预防性维护工作单，并将数据用于利用率报告和能源基线比较。
保修与合规性警示
保修到期日、认证续期和合规性检查截止日期均通过自动提醒进行跟踪，确保不会遗漏任何过期事项。保修索赔以完整的维护记录为依据，记录显示所有原厂要求的维修保养均已完成。
资产绩效仪表盘
可配置的仪表盘显示平均故障间隔时间 (MTBF) 趋势、单资产成本排名、按设备类别划分的 OEE 以及待更换设备——所有数据均来自您的实时工单和预防性维护 (PM) 数据。无需单独的报告工具。
资产管理：完整资源中心
这些指南深入探讨了资产管理的具体方面以及更广泛的计算机化维护管理系统 (CMMS) 生态系统。每份指南都是一份独立的资源——本部分将它们联系起来。
CMMS软件概述
资产管理是完整的计算机化维护管理系统 (CMMS) 平台中的一项功能。如果您正在评估 CMMS 或企业资产管理 (EAM) 是否适合您的组织，以及它还涵盖哪些其他功能，请从这里开始。
常見問題解答
通过以下方式管理每项资产的整个生命周期 eWorkOrders
从首次调试到设备更新换代决策， eWorkOrders 自动追踪每项资产的历史记录、成本和性能，让您掌握数据，从而进行战略性而非被动的资产管理。Capterra 评分 4.9 星。24 小时内即可完成设置。
